Construcciones horizontales y tributación

La materia tributaria ocupa un lugar prioritario en la agenda de gobierno, tanto así que hay una masiva producción de normas tributarias que van desde la creación de tributos, las  modificaciones del Código Tributario hasta la recientemente reglamentación de la base presunta y la derivacion del cobro a terceros.

En este contexto, no debe sorprender que el SIN se haya dado a la tarea de fiscalizar la construcción de edificios en propiedad horizontal y condominios en las ciudades capital del país, porque se trata de una actividad económica que como cualquier otra puede generar ganancias y además por el volumen de actividad y porque el número de personas o empresas es sorprendente.

Siendo un principio fundamental el de la universalidad, el control y fiscalización de los distintos sectores de actividad económica es algo normal y lógico; sin embargo, para que el cumplimiento de las normas tributarias sea la regla, es un factor clave que las mismas sean claras y precisas.

En el sector constructivo, existen lagunas y confusiones:  la no sujeción al IVA  de la primera venta de departamentos o viviendas nuevas, ni la venta de la fracción ideal del terreno o del terreno propiamente dicho; da lugar al quiebre de la cadena del IVA, con ello  el incentivo natural de comprar con factura desaparece, porque el CF del las compras no va ser recuperado por el constructor al no facturarse la venta final. Si bien los servicios de diseño y construcción si están gravados con IVA,  al no existir regulaciones sobre  obras por cuenta propia o ajena, dichos servicios se subsumen en la venta de la obra terminada.

Varios insumos,  como es el caso de agregados,  correspondan a proveedores del  sector informal que no emiten factura, lo cual afecta la deducibilidad del gasto. Tampoco existe una normativa que establezca límites a lo que se debe entender por construcciones domesticas o que no tengan un horizonte comercial o empresarial.

En un escenario como el descrito, es previsible que una buena parte de quienes se han dedicado a esta actividad, particular o empresarialmente, no tengan registrada la totalidad de las operaciones gravadas.  Consiguientemente, los operativos de control e investigación que actualmente despliega el SIN en base a la información capturada por inteligencia fiscal, de fuentes como entidades bancarias, derechos reales y de las DDJJ del Impuesto a las Transacciones que grava la  primera venta del bien inmueble, tropezaran entonces con que gran parte de los fiscalizados no cuentan con documentación contable.

Asumiendo que el propósito de las  fiscalizaciones, es el IUE con exclusión de otros impuestos va tener que acudirse a la base presunta, para  establecer las ganancias obtenidas,  derivadas de la diferencia de los costos constructivos versus los precios de venta de los inmuebles; lo cual  no es sencillo de definir,  dada la enorme variabilidad de los precios históricos  de los insumos en el mercado,  de la calidad de obra, de los costos del terreno,  los gastos extra constructivos propios de cada emprendimiento, porque  no siempre están presentes, o estándolo tampoco van a ser uniformes, como se da con respecto de  costos financieros, de publicidad y administrativos en general. Lo anterior significa que no hay una sola vara para medir todos los casos.

La tarea del SIN no es sencilla, porque si bien debe velar porque las  fiscalizaciones sean efectivas, generando eficientes niveles de recaudación, también debe evitar daños patrimoniales para los contribuyentes que serían de imprevisibles consecuencias  por  el efecto multiplicador que tiene dentro de la economía del país, en ese contexto,  lo más sensato parece ser la adopción de parámetros convencionales de cálculo sobre los precios constructivos con bandas de flexibilidad que permita adaptarlos a los casos  particulares. Además así se evitara que se genere un clima de litigiosidad que no beneficiaria a nadie. 

Lo mejor de todo es que con la experiencia ganada,  hacia adelante se podrá suplir en forma adecuada la ausencia de normativa, entonces podremos comprobar  que a mayor claridad de reglas mejor respuesta de los contribuyentes.